Brandmelding in een woongebouw: wie is verantwoordelijk?

Een brandmelder die niet werkt, is geen brandmelder. Dat klinkt logisch, maar in de praktijk blijkt de vraag wie er verantwoordelijk is voor de brandmeldinstallatie in een woongebouw vaak lastig te beantwoorden.

Zeker bij appartementencomplexen, VvE’s of gemengde gebouwen met winkels en woningen lopen verantwoordelijkheden door elkaar.

Wij leggen uit hoe het zit – zonder juridisch advies, maar met de praktijk van alledag.

Eigenaar, VvE of gebruiker?

Het Bbl (Besluit bouwwerken leefomgeving) stelt eisen aan brandveiligheid van gebouwen. Die eisen zijn afhankelijk van de gebruiksfunctie, de grootte van het gebouw en het aantal personen dat er verblijft.

In een woongebouw met meerdere appartementen is de eigenaar van het hele pand – vaak de VvE – verantwoordelijk voor de gemeenschappelijke delen: de hal, trappenhuizen, gangen en de technische ruimtes.

Daar moet een brandmeldinstallatie of ontruimingsalarminstallatie aanwezig zijn als het Bbl dat voorschrijft. Wat ons opvalt: veel VvE’s denken dat de individuele eigenaren zelf moeten zorgen voor rookmelders in hun appartement. Dat klopt deels, maar de centrale installatie in de gemeenschappelijke ruimtes is een verantwoordelijkheid van de VvE als geheel.

Wat zegt het Bbl precies?

En die installatie moet periodiek worden onderhouden en getest. Niet alleen omdat het moet, maar omdat het bij een echte brand het verschil maakt tussen een veilige ontruiming en chaos.

Het Bbl schrijft voor dat een brandmeldinstallatie aanwezig moet zijn als de gebruiksfunctie of de combinatie van functies dat vereist. Denk aan een woongebouw met een gezamenlijke verkeersruimte, of een gebouw waar ook een winkel of kantoor in zit. De normen NEN 2535 (ontwerp en installatie) en NEN 2575 (ontruimingsalarm) geven invulling aan die eisen. Maar let op: het Bbl geeft geen vaste drempels zoals ‘bij wanneer de Bbl-grenzen voor de gebruiksfunctie dat vragen’ of ‘wanneer de Bbl-grenzen voor de gebruiksfunctie dat vragen’.

De verplichting hangt af van de gebruiksfunctie, de bezetting en het oordeel van het bevoegd gezag (de gemeente).

Eerlijk gezegd zien wij regelmatig dat een VvE pas bij een verbouwing of een controle door de brandweer ontdekt dat de bestaande installatie niet voldoet. Dat is vervelend, want dan bent u vaak duurder uit dan wanneer u de beveiliging bij renovatie van een woongebouw goed regelt.

Onderhoud en beheer: wie doet wat?

Een brandmeldinstallatie is geen ‘plaatsen en vergeten’-systeem. Het Bbl eist dat de installatie in goede staat verkeert en dat de gebruiker – in dit geval de VvE of de beheerder – aantoonbaar onderhoud laat uitvoeren.

Dat betekent periodieke inspectie volgens NEN 2654, een logboek met meldingen en storingen, en een rapportage die bij een controle kan worden getoond.

Wij doen dat dagelijks: onderhoud aan brandmeldcentrales, detectielussen, handbrandmelders, sirenes en ontruimingsinstallaties. Maar de verantwoordelijkheid voor het plannen en laten uitvoeren van dat onderhoud ligt bij de eigenaar of beheerder. Ook voor toegang voor schoonmaak en onderhoud in een woongebouw moet alles goed geregeld zijn.

Als er een storing optreedt, moet die worden opgevolgd. Een simpele melding ‘storing gemeld’ is niet genoeg; er moet een duidelijke rapportage zijn van wat er is gedaan en wanneer het is opgelost. Eerlijk gezegd: wij komen nog te vaak in gebouwen waar het logboek al jaren niet is bijgewerkt. Of waar de installatie nooit is getest met een ontruimingsoefening.

Praktische aandachtspunten voor VvE’s

• Laat de installatie ontwerpen op basis van het daadwerkelijke gebruik. Een woongebouw met een ondergrondse parkeergarage heeft andere eisen dan een gebouw met alleen woningen.
• Zorg dat de installatie wordt opgeleverd met een duidelijke opleverrapportage en een onderhoudsschema. Niet alleen een factuur, maar ook een tekening en een logboek.
• Spreek af wie verantwoordelijk is voor de dagelijkse controle. Bijvoorbeeld de huismeester of een beheerder die wekelijks de centrale controleert op storingen.
• Plan jaarlijks onderhoud en test de ontruiming. Het is niet alleen een verplichting, het geeft ook rust bij bewoners.

Dat is niet alleen een risico, het kan ook leiden tot problemen met de verzekering na een brand.

Wat wij vaak adviseren: neem de brandmeldinstallatie mee in het meerjarenonderhoudsplan van de VvE. Zo voorkomt u dat u voor verrassingen komt te staan bij de brandveiligheid bij transformatie van kantoor naar wonen of een controle.

Tot slot: wie is verantwoordelijk?

De korte versie: de eigenaar van het gebouw (of de VvE) is verantwoordelijk voor de brandmeldinstallatie in de gemeenschappelijke delen. De individuele bewoner is verantwoordelijk voor rookmelders in zijn eigen woning.

Maar in de praktijk lopen die lijnen door elkaar. Een goede afstemming tussen eigenaar, beheerder, installateur en eventueel de verzekeraar is minstens zo belangrijk als de techniek zelf. Heeft u vragen over uw brandmeldinstallatie of wilt u weten of uw huidige systeem voldoet aan de eisen?

Neem gerust contact met ons op. Wij denken graag mee, zonder verkooppraatjes.