Brandmeldinstallatie in een verzamelgebouw: wie regelt wat?

Een verzamelgebouw met meerdere huurders, één eigenaar. De brandmeldinstallatie gaat af tijdens een test – of erger, bij een echte brand.

Wie belt de installateur? Wie moet het logboek bijhouden?

En wie bepaalt of er een ontruimingsalarm nodig is? In de praktijk leidt dat nogal eens tot discussie. Terwijl het antwoord vrij helder is: de verantwoordelijkheid ligt bij de eigenaar, maar de uitvoering vraagt om duidelijke afspraken met gebruikers, beheerder en installateur.

Eigenaar is eindverantwoordelijk – maar niet altijd de enige

Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) legt de verplichting voor een brandmeldinstallatie bij de eigenaar van het gebouw.

Die moet ervoor zorgen dat de installatie voldoet aan de eisen die bij de gebruiksfunctie horen. Denk aan een winkel met magazijn, een kantoorverdieping of een zorginstelling. Of er een brandmeldinstallatie verplicht is, hangt af van factoren zoals de gebruiksfunctie, de bezetting, de oppervlakte en het programma van eisen (PvE).

Het bevoegd gezag – meestal de gemeente – toetst dat bij de omgevingsvergunning. Maar in een verzamelgebouw heeft de eigenaar vaak niet zelf de regie over wat huurders doen.

Een huurder bouwt een wand bij, plaatst extra apparatuur of verandert de indeling.

Programma van Eisen: het fundament

Dat kan invloed hebben op de rookverspreiding en daarmee op de werking van de brandmeldinstallatie. Wij zien regelmatig dat een eigenaar pas bij een controle ontdekt dat een huurder zonder overleg een melder heeft afgedekt of verplaatst. Dat is niet alleen vervelend, het kan ook gevolgen hebben voor de verzekering. Een goed Programma van Eisen (PvE) voorkomt een groot deel van die problemen.

Daarin legt u vast welke uitgangspunten gelden voor de brandmeldinstallatie: welk type melders, welke centrales, welke doormelding naar de brandweer of een particuliere meldkamer. Ook de verdeling van verantwoordelijkheden tussen eigenaar en huurders kan in het PvE worden opgenomen.

De NEN 2535 schrijft voor dat er een PvE moet zijn. Zonder PvE wordt het lastig om achteraf aan te tonen dat de installatie correct is ontworpen en aangelegd.

De rol van de huurder: gebruiker, niet eigenaar

Een huurder is in de regel niet verantwoordelijk voor de brandmeldinstallatie zelf, maar wel voor het gebruik ervan.

Dat betekent: melders vrijhouden, geen obstructie, en bij een storing direct melden bij de eigenaar of beheerder. In de huurovereenkomst kunnen hier afspraken over staan.

Wat ons opvalt, is dat veel huurders denken dat de installatie ‘gewoon werkt’ en dat onderhoud vanzelf geregeld wordt. Terwijl periodiek onderhoud – denk aan de jaarlijkse inspectie volgens NEN 2654 – een verplichting is van de eigenaar. Als die inspectie niet plaatsvindt, loopt u als huurder ook risico: bij een brand kan de verzekeraar vragen of de installatie nog in orde was.

Beheer en logboek: wie houdt het bij?

Een brandmeldinstallatie moet worden beheerd. Dat klinkt abstract, maar het komt neer op: storingen opvolgen, testen registreren, onderhoud plannen en voldoen aan de eisen voor een brandmeldinstallatie; het bijhouden van een logboek hoort daar ook bij.

In de praktijk wordt dat beheer vaak uitbesteed aan een installateur of een beheerder. Toch blijft de eigenaar eindverantwoordelijk.

Wij adviseren om het beheer vast te leggen in een beheerovereenkomst, zodat duidelijk is wie de meldingen ontvangt, wie de sleutel heeft van de centrale en wie de brandweer waarschuwt bij een storing. Eerlijk gezegd, de meeste problemen ontstaan doordat niemand zich verantwoordelijk voelt voor het logboek. Een logboek is geen administratieve last, maar een bewijsstuk. Bij een inspectie of na een brand wil het bevoegd gezag zien dat de installatie periodiek is getest en onderhouden. Zonder logboek kunt u dat niet aantonen.

Afstemming met verzekeraar en brandweer

Naast de Bbl-eisen kan de verzekeraar aanvullende voorwaarden stellen. Bijvoorbeeld een eis dat de brandmeldinstallatie in een verzamelgebouw is aangesloten op een brandweerdoormelding of een particuliere alarmcentrale.

Ook kan de verzekeraar eisen dat er een ontruimingsalarminstallatie aanwezig is, afhankelijk van de gebruiksfunctie en de grootte van het gebouw.

Vergeet hierbij niet het periodiek onderhoud van uw brandmeldinstallatie goed te borgen. Het is verstandig om die eisen mee te nemen in het PvE, zodat u niet achteraf voor verrassingen komt te staan. De brandweer toetst niet zelf de installatie, maar kan bij een controle wel vragen naar het onderhoudsrapport.

In sommige regio’s werkt de brandweer met een risicogerichte aanpak: bij een verzamelgebouw met veel publiek of kwetsbare personen wordt strenger gecontroleerd. Ook dat is iets om rekening mee te houden bij het opstellen van de eisen.

Praktijk: hoe wij als installateur helpen

Wij komen dagelijks in verzamelgebouwen waar de verantwoordelijkheid niet goed is belegd. Soms is de eigenaar verrast dat hij zelf het onderhoud moet regelen, soms heeft de huurder zelf een installatie laten aanleggen zonder overleg.

Onze rol is dan om helderheid te scheppen: we inventariseren de bestaande situatie, toetsen aan de geldende normen (NEN 2535, NEN 2575, NEN 2654) en adviseren over een werkbare verdeling van taken.

Dat kan variëren van het opstellen van een PvE tot het uitvoeren van periodiek onderhoud en het digitaal rapporteren van de resultaten. Ook ondersteunen we installateurs die zelf geen brandmeld-expertise in huis hebben. Zij kunnen bij ons terecht voor ontwerp, oplevering en storingsopvolging. Zo blijft de keten sluitend, zonder dat iedereen het wiel opnieuw moet uitvinden.

Concreet: wat moet u regelen?

• Stel een Programma van Eisen op, afgestemd op de gebruiksfunctie en het PvE van het gebouw.
• Leg in de huurovereenkomst vast wie verantwoordelijk is voor melders, testen en storingen.
• Sluit een beheerovereenkomst voor periodiek onderhoud en logboekbeheer.
• Zorg dat de installatie voldoet aan de Bbl-eisen en de eisen van de verzekeraar.
• Laat de installatie ontwerpen en aanleggen door een erkend installateur die de NEN-normen beheerst.

Heeft u vragen over de verdeling van verantwoordelijkheden in uw verzamelgebouw? Neem dan gerust contact met ons op. We denken graag mee, zonder poespas.